不動産の住所・氏名の変更登記が義務になりました

何が義務になったのか

義務を負うのは所有権の登記名義人です。引っ越して住所が変わったとき、結婚などで氏名が変わったとき、法人なら名称や本店が変わったときに、登記簿の記載を実際に合わせる申請をします。

• いつから — 2026年4月1日に始まりました。
• いつまでに — 変更があった日から2年以内とされています。
• 2026年4月1日より前にすでに変わっていた場合 — その分の期限は2028年3月31日とされています。
• 申請しなかった場合 — 正当な理由がないのに怠ったときは、50,000円以下の過料の適用対象になるとされています。

対象は所有権の名義人なので、賃貸に住んでいて不動産を持っていない場合は、この義務の話に当てはまりません。実家や親の名義の不動産は、名義人である本人の義務になります。

なぜ、この義務が入ったのか

登記簿の住所や氏名は、変更を申請しなければ、書かれた当時のまま残ります。持ち主が引っ越しても、登記簿の側は動きません。持ち主に連絡が取れない土地や建物が増えると、災害からの復旧、道路や施設の整備、隣地との話し合いといった場面で手が止まります。所有者が分からない不動産をこれ以上増やさないための一連の改正の一部が、この義務です。

ただ、義務だけを課すと、変わるたびに窓口へ行く手間が残ります。そこで同じ改正には、手間の側を減らす仕組みが組み合わされています。

1回申し出れば、以後は登記官が登記する

スマート変更登記と呼ばれる仕組みです。検索用情報というものを1回申し出ておくと、以後は法務局が住所などの変更を確認して、登記のほうを直してくれます。変わるたびに自分で申請しなくてよくなります。

• 個人（自然人）について — 検索用情報を申し出ておけば、以後の変更は法務局が職権で登記することになっています。開始の時期については、日にちを示した資料と、手続の開始時期を「改めて案内する」としている新しい資料があり、本サイトでは日にちを1つに定められていません。
• 法人について — 2026年5月15日から始まっています。所有権の登記事項として会社法人等番号が登記されている場合に限られるとされています。

申し出るのは登記名義人の側で、自動的に始まるものではありません。何もしなければ、変更のたびに自分で申請することになります。どちらでも義務は果たせるので、手間をどこに置くかの選択になります。

自分の名義の不動産を一覧にできる

所有不動産記録証明制度です。2026年2月2日から運用が始まりました。ある人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、一覧にした証明書の形で出してもらえます。

請求できるのは、所有権の登記名義人（法人を含む）とその相続人その他の一般承継人（法人を含む）です。亡くなった人が持っていた不動産を相続人が探す場面が、想定されている使い方のひとつです。

3つがつながっているところ

この証明書は、登記簿に記録されている氏名・住所を手がかりに検索する仕組みです。ここが、義務の側と結び目になります。

登記簿の住所が昔のままだと、いまの住所で検索したときに、その不動産が抽出されないことがあります。相続人が親の不動産を探す場面でも同じです。親が引っ越したあと変更登記をしていなければ、証明書を取っても出てこない不動産が残りえます。変更登記を申請するという義務は、こうした場面で自分や家族が困らないための手当てでもある、という見方ができます。

義務・スマート変更登記・記録証明制度が同じ改正に入っているのは、そのためだと考えられます。義務だけを取り出すと「罰があるからやる手続き」に見えますが、並べて見ると、登記簿と現実を合わせておくことが何の役に立つのかが見えてきます。

では、何ができるか

1. 自分が不動産の所有権の登記名義人かどうかを確かめる。賃貸に住んでいるだけなら、この義務には当てはまりません。
2. 名義人なら、登記簿に載っている住所・氏名が、いまのものと同じかを確かめる。登記事項証明書や登記識別情報通知で確認できます。
3. 違っていたら、いつ変わったかを確かめる。期限の数え方が、施行日より前の変更かどうかで分かれます。
4. 今後の手間を減らしたいなら、スマート変更登記の申し出という選択肢があります。使うかどうかは任意です。
5. 亡くなった家族の不動産を把握したいときは、所有不動産記録証明制度で一覧を請求できます。ただし、漏れや同名異人の混入がありうる前提で見ます。

手続きの様式、必要書類、オンライン申請の可否は、法務省の特設ページと、不動産の所在地を管轄する法務局の案内に出ています。相談の窓口も法務局にあります。本サイトは特定の事業者やサービスを案内しません。

住まいを買うかどうかという話とは、切り離して考えられます。登記の手間があるから賃貸のほうがよい、という話ではありません。持っているなら登記簿を現実に合わせておく、というだけのことです。