住む場所と、住まい方

首都圏と地方、どちらが有利か

結論から言うと、一律には決まりません。ただ、決め手になる構造ははっきりしています。

首都圏は賃金が高い一方、物価も高い。ここまでは誰もが知っています。重要なのは、その物価差の中身です。

食料品や日用品の価格には、地域による差はそれほどありません。全国チェーンが同じ値段で売っているためです。地域差の大部分は住居費から来ています。

これが意味するのは、次のことです。

• 首都圏で「住居費を抑えられる」人（実家、社宅、狭い部屋で構わない）は、賃金の高さがそのまま手元に残りやすくなります。
• 逆に、首都圏で広い住居を求めると、賃金差を住居費が食い尽くすことがあります。
• 地方では住居費が安いぶん、賃金が低くても手元に残る額は近くなることがあります。ただし自動車が実質的に必須の地域では、その維持費が住居費の差を埋め戻します。

見落とされやすい要素

通勤時間は、金額に出ないぶん見落とされます。片道1時間の差は、年間で約500時間になります。この時間の価値をどう見るかは人によりますが、ゼロではありません。

転職の選択肢も、長い目では効きます。人的資本（これから稼ぐ力）を高めやすい環境かどうかは、住む場所を選ぶ判断材料のひとつです。

賃貸と持ち家

この論点は「損得」で語られがちですが、比較の仕方を間違えていることが多くあります。よくある間違いは、家賃と住宅ローンの返済額を直接比べることです。

住宅ローンの返済額には、資産になる部分（元金）と、消えて戻らない部分（利息）が混ざっています。比べるべきは、家賃と「消えて戻らない部分の合計」です。

「資産になる」は条件つき

持ち家を勧める説明でよく出るのが「家賃は消えるが、持ち家は資産になる」というものです。これは条件つきで正しく、無条件には正しくありません。

資産と言えるためには、必要なときに、そこそこの値段で売れる必要があります。売れない不動産は、資産というより固定費の発生源です。

• 人口が減る地域では、買い手が減ります。人口推計を見ると、多くの地域で今後数十年にわたり人口が減る見通しです。
• 建物は古くなります。木造住宅の価値は、税制上は20年程度で大きく下がる扱いです。土地の価値が残るかどうかが分かれ目になります。
• マンションでは、管理費と修繕積立金が上がっていきます。建て替えの合意形成が難しいという問題もあります。
• 売却には時間がかかります。すぐ現金化できるものではありません。

数字にならない部分

ここまで数字の話をしてきましたが、この論点は数字だけで決まりません。それを認めておくことも大事です。

• 自分の家であることの安心感。壁に穴を開けられること、追い出されないこと。
• 子どもに同じ場所で育ってほしいという希望。
• 身軽でいたいという価値観。
• 親の近くに住む必要。

これらは金額に換算できませんが、実際の判断ではしばしば決め手になります。「経済合理的でないから間違い」ということはありません。

会話

判断するための手順

1. 「その家に何年住むか」を先に考える。短いほど賃貸が有利になりやすく、長いほど持ち家が有利になりやすくなります。購入時の諸費用を回収するのに数年かかるためです。
2. 住宅ローンの総返済額と総利息を試算する。金利を1%上げた場合も試して、それでも耐えられるかを確認します。
3. 毎月の返済額に、管理費・修繕積立金・固定資産税を足す。これが実際の住居費です。家賃と比べるのはこの金額です。
4. 戸建てなら、修繕費を自分で積み立てる計画を立てる。給湯器、外壁、屋根はまとまって来ます。
5. その地域の人口推計を見る。売るときに買い手がいるかは、ここからある程度は読めます。
6. 数字が拮抗したら、数字以外の要素で決める。それでよいのです。