住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違う

住宅を探していると、先に「いくら借りられるか」が分かります。しかし、その額は家計にとって無理なく続く額を示すものではありません。審査と家計では、見ているものが違うからです。

解説

最終更新 2026年9月14日

審査額は、家計の予算ではない

金融機関が出す借入可能額は、申込時点の収入や返済負担などから、その金融機関の基準で決まります。一方、家計が返済を続けられるかは、暮らしに必要な支出と、これから変わりうる収入を含めて考えなければ分かりません。出発点が異なります。

審査を通ったことは、返済が続くことの保証ではありません。逆に、借入可能額より少なく借りることが正しい、とも一律には言えません。住まいに何を求めるか、ほかにどの支出があるか、収入の変動をどう受け止めるかで、許容できる負担は変わるためです。

2つの数字を別に置く

借入可能額は、資金計画を考え始めるための情報です。家計に置くべきなのは、毎月の住居費を払いながら、ほかの支出や貯蓄を続けられるかという数字です。同じ欄に置くと、審査額がそのまま予算に見えてしまいます。

住宅ローンの毎月返済額は、購入後に出ていくお金の一部です。持ち家には、税金、保険、管理費や修繕積立金、設備や建物を直す費用などもあります。物件の種類によって続く費目は異なり、返済額だけを家賃と並べても、住居費の比較にはなりません。

賃貸と持ち家を比べるときも、同じ整理が使えます。住む場所と、住まい方では、家賃と持ち家で消えていく費目を分けて扱っています。

借入時点の家計が成り立つだけでは足りません。子どもの進学、転職や働き方の変更、病気や介護、金利の変動は、返済期間の途中で家計を変えます。どれが起きるかを当てる必要はありませんが、どの時期に支出が重なりうるかは分けて置けます。

これは、悪い出来事を前提に購入を止めるための確認ではありません。1つの条件だけで出した返済額を、家計の結論にしないための確認です。条件を変えたときに何が先に苦しくなるかが分かれば、物件、借入額、時期のどこを見直す話なのかを切り分けられます。

試算で出せるのは、置いた条件での毎月返済額と総返済額です。将来の収入、物価、修繕の時期、住み替えの必要までは決めてくれません。そのため、1つの結果を「払える」と読むより、条件を変えたときに結果がどれだけ動くかを見るほうが、家計に使いやすくなります。

問金融機関が示した借入可能額は、資金計画では使えないのか: 答使えます。ただし、それは審査の前提で出た上限に近い情報です。物件を探す範囲を考える手がかりと、家計で続けられる住居費を決める材料は、分けて扱う必要があります。
問毎月の返済額が家賃より低ければ、返せると考えてよいのではないか: 答それだけでは足りません。上の説明は返済額に寄りすぎています。持ち家で続く費目と、返済期間中に変わる家計の条件が抜けています。家賃との差ではなく、購入後の住居費全体と、支出が重なる時期を並べて見る形になります。
問将来が読めないなら、試算しても意味がないのではないか: 答将来を当てるための試算ではありません。収入や金利などの条件を変えたとき、返済額と残高がどう動くかを確認するものです。動いた結果を見て、どの条件に家計が弱いかを把握できます。

住宅ローンシミュレーターでは、借入額、金利、返済期間を変え、元利均等と元金均等、繰上返済の違いも確認できます。ここで出た返済額を、そのまま借入額の結論にせず、上の項目と一緒に家計へ戻して見るために使います。